恒大规模之心未变,销售成绩单亮眼-OD官网

时间:2021-06-17 00:17 作者:OD体育
本文摘要:2017年是恒大已完成由“房地产业”向“房地产+服务业”转型的接续点,也是恒大已完成由“规模型”向“规模+效益型”改变的第一年。2017年前11月,恒大提早超额完成全年4500亿的年度目标,仅有今年上半年的净利润已全面领先于2016年全年。 规模之心未变,销售成绩单亮眼2017年1-11月,恒大总计构建销售额4704亿元、销售面积4732万平方米、销售均价9941元/平方米,销售额同比快速增长34.8%。

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2017年是恒大已完成由“房地产业”向“房地产+服务业”转型的接续点,也是恒大已完成由“规模型”向“规模+效益型”改变的第一年。2017年前11月,恒大提早超额完成全年4500亿的年度目标,仅有今年上半年的净利润已全面领先于2016年全年。

规模之心未变,销售成绩单亮眼2017年1-11月,恒大总计构建销售额4704亿元、销售面积4732万平方米、销售均价9941元/平方米,销售额同比快速增长34.8%。在房地产调控不断深入的大环境下,恒大凭借巨量土储、营销给力和内功身体素质以求厚积薄发、超越自我,瞄准行业前三。

图:恒大2017年前11月销售业绩土储充足:手中有粮心中不慌,全线布局从容应对调控风险巧妇有米做到梨炊,恒大巨额土地储备为今年销售获取充裕货源。2016年底,恒大土地储备居房企首位,土储建面约2.3亿平方米,总计582个项目。

从项目工程进度来看,开建项目489个,仍未散户销售的109个项目,大部分都不具备在2017年内散户销售的能力;从项目布局来看,覆盖面积了中国全部一线城市、绝大多数省会城市及大多数有潜力的地级城市,其中一二线城市项目数量占比为52.2%,三四线城市占比为47.8%恒大普遍布局集中区域调控风险,重点布局城市绕过调控高压区。恒大土储规模较小的二线城市广泛调控力度较为保守,如重庆、贵阳无限购得门槛,西安虽然出租汽车但贷款条件比较严格,济南还实施了希望高学 历人才购房的政策。

图:恒大2017年1-11月部分城市销售贡献情况恒大充分发挥全线布局优势,在城市轮动中捕猎机会创下销售记录。2017年,恒大在部分热点一二线城市“冰冻”的背景下,逃跑部分二线城市主流市场需求、借势三四线城市去库存政策红利,二线和三四线城市业绩贡献分别同比提高2.8%和3.9%。

图:恒大2017年1-11月分城市销售贡献情况从明确城市来看,前11月二线城市中重庆、成都销售贡献多达100亿元,三四线城市中佛山与武汉、济南、天津等二线城市媲美,销售贡献皆多达50亿元;同比增幅仅次于的是兰州,其次为重庆和佛山。对比来看,销售额前十大城市中,80%都是2016年底项目储备前十大城市,印证了前期巨量土储对恒大2017年业绩的有力承托。图:恒大2017年1-11月追加土地储备区域产于同时,恒大甚广撒网仅有布局,着眼未来排兵布阵。

从城市能级来看,恒大持续寄予厚望一二线城市潜力的同时,阶段性减少三四线土储比重。一二线追加土储合计占比为30.7%,三四线城市追加土储占比为69.3%,其中三四线城市中莱阳、徐州、沧州和佛山追加土储规模仅次于,莱阳堪称高达1232.9万平方米,恒大押注莱阳主要是基于其已被月划归青岛都市圈。从区域产于来看,恒大区域布局平衡:除长三角、珠三角和京津冀三大城市群外,恒大在广大中西部地地区和东北地区等区域也普遍布局,如贵阳、重庆、沈阳追加土储居前五,皆多达290万平方米。

营销给力:一言不合就广告宣传,全民参予、跨界传播助力全年热卖在市场有点冷的2017年,毕竟龙头房企逆市公里/小时抢占市场份额的最佳时机。恒大之后维持全国同步、高举高打的营销风格,在项目广告宣传、全民营销和跨界营销方面重点发力。图:恒大2017年大型主题广告宣传活动录:根据公开发表资料整理,以现场实际数据不尽相同项目广告宣传方面,恒大集团层面统一部署、各区域明确策划第一时间,逃跑特定时间点积极开展主题推展,做月月有主题。

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在“11.11暖冬快活房节”的造就下,恒大11月销售额约480.6亿元,次于6月“年中冲刺月”和“10月双节黄金周月”。全民营销方面,恒大全面升级恒房通,抛1%佣金更有全职销售员全民参予促使递。

2017年3月,恒房通全面升级新版公布,登记沦为全职销售员后,引荐的客户顺利签下后3个工作日,系统自动将1%佣金直管至初始化账户,引荐的客户购房额外98腰;9月iTunes登记恒房通App,才可免费发给10000元购房券。跨界营销方面,借力斯诺克、足球等体育赛事屡屡亮相,恒大知名度持续提高,较好的品牌误解增进地产销售。

2017年8月,独家主办“恒大2017世界斯诺克中国锦标赛”,空缺了中国没斯诺克国际A级赛事的空白,通过央视体育频道、欧洲体育一、二台全程直播;10月,广州恒大淘宝队夺回中超七连冠后,广州地标“小蛮腰”亮灯祝贺。内功身体素质:天下武功唯快忍,极强执行力驱动高效运转恒大需要在短短两年内已完成突破3000亿销售额并迫近5000亿销售额,其独有的运行机制功不可没。密切型集团化管理模式和标准化运营模式自2003年载入恒大“三年规划”后沿袭至今,高标准的人才机制从正式成立之初就一以贯之,恒大这三项机制分别解决问题了谁决策、怎么做和谁来做到的最重要管理问题,驱动着恒大高效运转。

图:恒大管理模式密切型集团化的管理模式,是恒大扩展全国、快速增长的最重要确保。恒大各环节决策由集团必要把触,地区公司只负责管理继续执行实行。为构建集团决策的较慢落地,恒大创办了独有的“目标计划管理”体系,计划与目标分解成到每季度、每月甚至每周,并备有分析指标考核;集团监察管理中心不会到全国各地去统计数据,每个月统计资料一次,根据工程进度来要求员工的奖励机制和资金。在这种密切型集团化管理模式下,恒大集团任何决策半个小时内就可以抵达项目一线人员继续执行。

标准化运营模式承托了恒大低周转发展模式的高效运转。恒大使用统一规划、统一招标、统一订购、统一仓储的标准化运营模式:依赖标准化的规划设计,很快已完成项目的定位和方案制订及实行;通过全国统一招投标统合资源,很快的组织新项目施工,保证工程进度及质量;通过实行标准化的工程管理、质量掌控体系,确保工程质量;通过实行标准化的散户模式,构建较慢销售的目标。恒大标准化运作模式不仅需要取得合作伙伴的惠及传输订购成本,而且有力承托了拿地后4-6个月散户的研发速度。高标准的人才机制,可谓了恒大平稳杰出的管理团队。

创办之初,恒大即具体队伍建设标准,95%以上员工具备大学本科及以上学 历。高标准的人才大自然要给定高标准的鼓舞,股权激励和高额薪酬沦为更有和觅人才的杀手锏。2017年10月,恒大发布一份惠及普遍的股权激励计划,将向7994名核心员工发放7.4亿股期权,占到公司总人数的7.8%,无论是追加期权总额还是鼓舞人员的规模,皆刷新了行业最低纪录;12月,又以1500万元年薪将经济学家任泽平招来麾下,在地产圈、金融圈和学术圈都引发很大注目。

翻阅恒大集团现任高管,入职十年甚至二十年的人物并不少见,平稳杰出的管理团队为恒大的兴起奠定坚实基础。效益晋升主角,潜心挖出利润金矿向“规模+效益”战略转型号令一下,恒大忠诚实行由低负债、高杠杆、低周转、低成本的“三高一较低”发展模式向较低负债、较低杠杆、低成本、低周转的“三较低一低”发展模式的改变。

图:恒大2017年上半年与2016年利润对比“三分战略,七分继续执行”,仅有用半年时间,恒大就已完成了年初订下的净利润指标且领先于2016年全年。2017年上半年,恒大毛利润和净利润皆多达2016年全年,预计2017年全年盈利规模将缩减到,同时毛利率和净利率分别比2016年底提高7.7和4.0个百分点,盈利能力明显提高。这除了归功于销售再创新高,更加与半年内恒大展开的资本大刀阔斧和成本掌控系列动作密切相关。

资本大刀阔斧法术:战略引资变换清空可持续债,轻装上阵冲刺效益恒大一年内三次战略引资并归还全部可持续债,“一加一减半”优化资本结构,大幅度减少清净负债率,有助恒大全身心投放经营建构更加多利润。图:恒大资本大刀阔斧在“乘法”方面,战略引资大大提高资本结构,对恒大发展既是动力也是压力。一方面,2017年通过三轮注册资本顺利引进1300亿战略投资,清净负债率大叛六成左右,资金成本和财务费用将持续上升,加快恒大“规模+效益”战略的实行;另一方面,恒大对战略投资者作出了利润允诺,倒逼恒大为股东建构更加多利润,如针对第三轮战略投资者,恒大允诺于2018年、2019年及2020年之三个财政年度净利润(扣除非经常性损益)将分别不得多于人民币500亿元、550亿元及600亿元。

在“除法”方面,归还全部可持续债后,使得恒大获释更加多利润空间,同时有助避免投资者疑虑。截至2017年6月30日,恒大已全部归还1129亿元的可持续债,早于于允诺时间已完成。

可持续债融资高效便利,能避免股权合作方之间过多的抵挡,是近几年恒大规模扩展的杀手锏。凡事均有两面性,巨额可持续债风化了大量利润,摊薄了股东利润,如2016年可持续债闲置的利润为106.5亿元,占到当年净利润的60.4%。目前恒大早已已完成规模领先于阶段,可持续债也就到了功崭露头角弃之时。恒大此次资本大刀阔斧也是为重返A股做到铺垫,在投资协议中除了对利润有拒绝,还列明了与深深房达成协议重组协议的时间节点。

在这一系列措施之下,投资者重新认识了恒大,并给与价值重估,该公司股价较年初下跌了400%。成本压降器:全员向利润相若,勒紧成本缰绳从全链条出有效益2017年是恒大的效益年,以利润为指挥棒,驱动企业向“规模+效益”战略改向。恒大向每一个环节要效益,还包括掌控土地成本,优化设计,向招投标、材料供应、工程建设和质量等各个环节要效益,削减三费等。图:恒大仅有链条出有效益措施第一,有助于上升土储速度,增加大头成本开支。

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为适应环境战略转型,恒大计划未来2-3年维持20%左右的快速增长,土地储备适当每年上升5%-10%,相等于每年增加1000万平方米到2000万平方米土地储备,以减少土地费用开支。第二,增强统一集采优势,以规模向合作伙伴换效益。恒大创建起强劲的战略合作联盟,通过“全球统一订购,全国统一仓储”的模式,在确保产品品质的同时构建成本的有效地掌控。近年销售规模的大规模提高,使得恒大与战略合作者的构成更加密切的利益共同体,战略合作伙伴乐意向恒大转让更好的优惠,恒大的利润主要来自于各大战略合作伙伴的惠及,还包括材料供应商、建筑和翻新单位等,有的材料供应价仅有是市场价的3至4腰。

第三,销售费用方面,亲吻“互联网+”提高费效比。恒大利用更加多使用互联网销售渠道展开推展活动,充分利用自家研发的手机应用程序“恒房通”推展物业销售,销售费率由2016年底的7.6%上升至2017年年中的4.2%。第四,财务费用方面,恒大通过“宽债换回较短债、低息换高息”,大力优化债务结构,减少财务费用。

2017年恒大发售的优先票据宽期限占到比提高,利率显著上升:6月新的发售38亿美元优先票据,其中8年期优先票据占比超强七成,利率低于至6.25%,近高于公司2015年12%的发债年利率。表格:恒大近年优先票据发售情况第五,管理费用方面,实行以利润为中心的考核体系,把钱花上在建构更加多利润的人身上。

考虑到各地区公司之间的差异,恒大将地区公司区分为特大型公司、大型公司和中型公司三个级别,让同等级别的公司互相PK,也就是说,将同级别公司所有员工每月浮动工资和奖金的总额作为效益奖,根据当月利润展开再行分配,利润越高效益奖越高,利润为负数时不参予分配。万亿目标在前,产业“四驱”协同发展除了地产板块含金量极高的成绩单,恒大多元业务体系也搭起已完成。经历了八年探寻和试错,恒大对多元产业的发展思路早已具体,即以民生地产为基础,瞄准身体健康、文化旅游、金融三大服务领域,构成“房地产+服务业”产业格局,仍然转入新的领域。

恒大计划到2020年,地产、金融、身体健康、文化旅游四大产业年销售收入超强一万亿,总资产超强三万亿,年利润超强600亿。图:恒大四大业务体系恒大产业在按照既定规划各自茁壮的同时,也将充分发挥较强的协同效应。如恒大健康板块道家谷项目构建与金融板块恒大人寿合作,切断内部资源,布局“保险+医养”的发展模式;旅游和身体健康板块将充份获益于恒大的地产研发能力,构建价值最大化。

恒大2016年在规模茁壮的路上一骑马绝尘带来市场的震惊还并未减弱,2017年又新的抵达打开“规模+效益”发展的崭新旅程。左手捉规模、右手凿利润,射穿规模扩展的欲望,半年利润即多达去年全年。“既然自由选择了远方,之后只想风雨兼程”。

恒大沿着“规模+效益”快速增长的赛道上重塑自我,未来四大产业的协同发展将驱动恒大向万亿目标急剧向前。


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